주택 임대차보호법 묵시적갱신 변경과 주의사항

주택 임대차보호법 개정으로 묵시적갱신 거절 통지기간이 기존 1개월에서 2개월로 변경되게 된다는 법무부 발표가 있었습니다. 이에따라 12월부터는 전세나 월세의 묵시적계약 갱신이 바뀌게 되는데요.

지금부터 현행과 변경 된 내용 그리고 묵시적갱신 주의사항에 대해서 한번 살펴보겠습니다.

묵시적갱신이란?

전세, 월세 계약시 통상 1년 또는 2년의 계약을 하게 됩니다.

이 계약 기간이 만료되어 이사를 갈 경우 최소 1개월 전에는 집주인에게 이야기를 해줘야 한다는 것인데요.

이때 상호간에 별다른 이야기가 오가지 않으면 기존과 같은 계약 조건으로 자동연장이 됩니다.

이를 묵시적갱신이라고 합니다.

임대인(집주인)는 기간 종료 1개월 전까지 임차인(세입자)에게 갱신 거부 통지해야하고 통히하지 않은 경우 전 임대차 계약과 동일한 조건으로 재임대차 한 것으로 보고있습니다.

쉽게 말해 만기 1개월전까지 상호간 아무 이야기가 오가지 않으면 자동 연장 즉, 묵시적갱신이 된다는 것이죠.

묵시적갱신이 된 경우 기간은 그전 계약과 동일하게 연장됩니다.

다만, 임대인(세입자)의 의무를 이행하지 못하는 경우는 위와 같은 사항을 적용받지 못합니다.

통상 전월세 계약 만료할때쯤 되면 적어도 한달전에는 그만 살겠다고 집주인에게 이야기 해주는 것과 같은 맥락인데요.

한달전까지 이사 유무를 집주인에게 말하지 않거나 집주인이 전세, 월세금액 변경 또는 나가달라는 말을 하지 않으면 묵시적갱신으로 임대 기간이 연장 되는 것입니다.

2020년 6월 2일 법무부는 주택 임대차보호법을 일부 개정하넌 법안을 발표했고 국회를 통과해 6개월 후 시행되게 됩니다.

그 내용은 종료 2개월 전까지 임대인과 임차인간 이야기가 오가야 한다는 것인데요.

과거에 비해서 1개월 더 빨라짐에 따라 임대인, 임차인 모두 이사를 가는 경우 조금 더 여유가 생기게 됐습니다.

더불어 임대차 분쟁 조정신청이 발생하는 경우 기존에 피신청인이 신청서를 받은지 7일 이내 아무런 의사를 통지하지 않은 경우 조항을 삭제함으로서 조정신청 즉시 임대차 분쟁 조정절차가 시작되도록 변경 됐는데요.

이 두가기의 변화로 인해 주거생활 안정성이 높아지고 임대차 분쟁도 쉽게 해결할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.

주택 전월세 세입자라면 묵시적갱신 전에 유의사항을 읽어보셔야 합니다.

세입자가 월세 또는 관리비를 2회 이상 연체하는 경우와 세입자의 의무를 위반한 경우 묵시적갱신을 할 수 없습니다.

임대차 계약 사항을 위반했거나 건물에 정해 놓은 규칙을 위반하는 경우가 해당될 수 있습니다.

묵시적갱신을 하면 계약서 작성은 하지 않아도 되나 만약 새로운 계약서를 작성하게 된다면

최초 확정일자가 있는 계약서는 보관해둬야 합니다.

만약 기존 계약서가 없다면 혹시나 발생할 수 있는 문제 상황에서 우선변제권과 대항력을 확보할 수 없기때문입니다.

또한 계약기간 보다 조금 더 거주하게 되는 경우에는 반드시 해당 기간만큼 계약서를 작성해야 합니다.

9월 만료인데 12월까지 살겠다고 구두 합의를 한 경우라도 묵시적갱신에 해당되므로 11월에 나가겠다고 하면 3개월 뒤에 해지 효력이 생기기때문입니다.

임대인(집주인)도 갱신전 유의사항을 읽어보셔야 합니다.

임대인(집주인)인 경우 묵시적갱신에 의해 자동연장 된 경우에 세입자를 임의로 내보낼 수 없고

묵시적갱신 연장이 된 상황에서는 세입자가 이사 3개월전 이야기만 하면 해지통보 될 수 있기때문에 집주인 입장에서 불리할 수 있습니다.

또한 묵시적갱신 이후에는 보증금이나 월세를 올릴 수 없습니다.

여기까지 주택임대차보호법 묵시적갱신 현행과 변화 그리고 묵시적갱신 주의사항을 한번 살펴봤는데요. 거주 문제로 여러가지 문제들이 발생하는 만큼 스터디 할 필요하겠고 자동연장시에도 주의가 필요해 보입니다.

아무쪼록 무작정 묵시적갱신하지 마시고 갱신전에 꼭 여러가지 사항들을 확인 후에 진행하시길 바래 봅니다.